各乡、镇人民政府，各街道办事处，县政府各部门：
现将《商水县农村宅基地和村民自建住房管理实施细则（试行）》印发给你们，请认真遵照执行。
2022年4月19日
商水县农村宅基地和村民自建住房管理
实施细则（试行）
第一章 总 则
第一条 为规范和加强商水县农村宅基地和村民自建住房管理，节约集约使用土地，提高农村自建住房建设质量，改善农村人居环境，推进乡村建设行动深入开展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城乡规划法》《中华人民共和国建筑法》《中央农村工作领导小组办公室农业农村部关于进一步加强宅基地管理的通知》（中农发〔2019〕11号）《农业农村部自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发〔2019〕6号）《河南省农村宅基地和村民自建住房管理办法（试行）》（豫政〔2021〕4号）等法律法规及相关文件要求，结合我县实际,制定本细则。
第二条 本细则适用于商水县行政区域内城市规划区之外的农村宅基地和村民自建住房管理。
第三条 农村宅基地是指农村村民依法取得用于建造住宅及其附属设施的集体建设用地，包括住房、附属用房和庭院等用地。
村民自建住房是指本集体经济组织成员以户为单位，自行在依法申请审批的宅基地上新建、改建、扩建、翻建自用住房的行为。
本细则所称村民，是指户口依法登记在村民委员会的农村集体经济组织成员。
本细则所称宅基地面积，是指村民住房、附属用房和庭院等的占地面积。
第四条 农业农村部门负责农村宅基地改革和管理工作，建立健全宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等制度，完善宅基地使用标准，指导宅基地布局、闲置宅基地和闲置农房利用；组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，编制年度宅基地用地计划并通报同级自然资源部门；参与编制国土空间规划和村庄规划。
自然资源部门负责国土空间规划、土地利用计划和规划许可等工作，在国土空间规划中统筹安排农村宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地需求，依法办理农用地转用审批和规划许可等相关手续；加强村民自建住房风貌规划；办理农村宅基地和房屋不动产登记。
住房城乡建设部门负责依法履行村民自建住房建设质量安全行业管理工作，指导乡镇（办事处）对村民自建住房建设质量安全进行监管，负责全县域村民自建住房设计图册编制、村民住房建筑风貌引导，组织建筑工匠培训和管理。
县市场监管部门负责建筑材料生产、流通环节的监督管理，维护建材市场秩序，及时发布不合格建材信息。
乡镇（办事处）负责本辖区内农村宅基地审批和村民自建住房建设管理，对村民违法用地、未批先建、违规建房等违法违规行为及村民自建住房质量安全负属地管理责任。
发展改革、公安、纪检监察、督查、林业、电力、水利、交通等有关部门按照各自职责，协同实施本办法。
第五条 农村宅基地和村民自建住房建设要适应村庄演变规律，坚持规划先行、节约用地、因地制宜、保障安全的原则，体现当地历史文化、地域特色、传统民居和乡村风貌。
第二章 规划编制
第六条 根据农村人口现状、区位条件和发展趋势，将县域内村庄分为集聚提升类、城郊融合类、特色保护类、整治改善类、搬迁撤并类五种类型。合理确定村庄布局和规模，统筹县域村庄基础设施、公共服务设施布局，着力开展村庄规划编制工作。
第七条 坚持“先规划后建设、无规划不建设、无审批不开工”的原则。乡镇（办事处）统筹考虑土地利用、产业发展、居民点布局、抗灾防灾、人居环境整治、生态保护和历史文化传承等因素，编制“多规合一”的实用性村庄规划，报县人民政府审批。依托村党支部、村民委员会、村集体股份经济合作社开展实用性村庄规划编制，充分听取村民意见，引导村民全程参与村庄规划编制，规划成果在村内显著位置公示。村庄规划一经批准必须严格实施，任何单位和个人不得随意调整和变更。在规划农村宅基地时，要考虑工程建设质量安全因素，避开自然灾害易发地带和地质条件不稳定区域。
做好用地保障。在编制县域国土空间规划和年度土地利用计划时预留不超过5%的计划指标，用于新增集体建设用地，有效保障农村村民住宅合理需求。
第八条 农村村民一户只能拥有一处宅基地。每户宅基地面积不得超过167平方米。村民自建住房原则上以不超过三层最高不能超过10米的低层住宅为主，不规划建设三层以上的住房。确需建设三层以上住房的，要征得村集体经济组织或村民委员会（以下统称村级组织）以及利益相关方的同意后，纳入村庄规划。对于历史形成的一户一宅超面积的部分，可以在村民自治的基础上，合理确定有偿使用标准。按照“取之于民、用之于民”的原则，宅基地有偿使用费纳入村级集体资产账户，按照村财乡管的原则重点管理，主要用于村庄人居环境整治、基础设施建设等。
第三章 宅基地申请审批
第九条 农村宅基地归本集体经济组织成员集体所有。农村集体经济组织成员拥有宅基地使用权，确认农村集体经济组织成员身份参照农村集体产权改革有关规定。按照在群众民主协商基础上确认的农村集体经济组织成员具体程序、标准和指导意见,建立健全农村集体经济组织成员登记备案机制。成员身份的确认既要得到大多数人的认可,又要防止多数人侵犯少数人权益,切实保护妇女合法权益。符合条件的村集体经济组织成员具有分配宅基地的资格。
第十条 农村宅基地审批要体现公平、公正、公开的原则，村级组织要通过合法程序确定本村宅基地申请分户的条件。符合下列条件之一的，以户为单位可以申请宅基地：
（一）农村居民户无宅基地的；
（二）农村居民户除身边留一子女外，其他成年子女因结婚等原因确需另立门户而已有的宅基地低于分户标准的；
（三）原宅基地或现住房影响乡镇、村建设规划，需要收回和搬迁重建而又无宅基地的；
（四）符合政策规定迁入村集体组织落户为正式成员且在原籍没有宅基地的；
（五）村级组织招聘的技术人员要求在当地落户的；
（六）由政府组织实施的能源、交通、水利、通信、邮政、军事等基础设施建设占用后，无宅基地的；
（七）因自然灾害损毁或避让地质灾害搬迁的；
（八）法律法规规定的其他条件。
第十一条 有下列情况之一的，不予批准宅基地：
（一）一户一子（女）有一处宅基地的或一户多宅的；
（二）农村村民将原有住宅出卖、出租或以其他形式非法转让房屋的；
（三）户口已迁出不在当地居住的；
（四）年龄未满十八周岁的；
（五）超过合法宅基地面积用地标准的；
（六）其他情形，不予批准宅基地的；
第十二条 符合下列情形之一的，可认定为“一户”：
（一）农户与未达到法定婚龄子女同住的为一户；
（二）农户只有一个子女的，父母与子女为一户；
（三）农户有多个子女的，其中一人应与其父母为一户，其他子女达到法定婚龄或结婚后可申请分户；
（四）离异后无房的一方再婚，且配偶无房的可为一户；
（五）多代同堂的第三代（其中第三代为儿子）符合结婚条件的，同住一宅且现有住房占地面积不超过167平方米的，可以申请分户；
（六）法律法规规定的其它符合分户的情形。
第十三条 有下列情形之一的，村民不得重建、改建、扩建、翻建原住宅：
（一）已安排新宅基地的；
（二）原住宅已被列入征地范围的；
（三）原住宅不符合国土空间规划和村庄规划的；
（四）非本集体经济组织成员继承的；
（五）改变土地用途的；
（六）房屋所有权存在争议的；
（七）原住宅属文物保护单位或者省级以上历史文化名村（镇）保护规划确定的保留建筑风貌的；
（八）法律、法规规定的其他情形。
第十四条 农村村民住宅用地建房，由乡镇人民政府审核批准。审批程序如下：
（一）村民申请。符合宅基地申请条件的农村村民，以户为单位向所在村民小组提出宅基地和建房书面申请。申请人填写《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地建房示意图》《农村宅基地使用承诺书》、并提交家庭户口簿复印件和申请人身份证复印件证明材料。农村村民须对申请宅基地和住房建设所提交资料的真实性负责。提供虚假资料或采用欺骗手段获得的批准文件无效，修建的房屋按违法建筑处理。
（二）村民小组初审。村民小组收到申请后，应当提交村民小组会议讨论，讨论通过后，将村民申请、村民小组会议记录等材料提交村级组织审查。没有分设村民小组的或宅基地和建房申请等事项已统一由村级组织办理的，村民直接向村级组织提出申请。
（三）村级组织审查。村级组织审查申请材料是否真实有效，并将村民申请理由、拟用地位置和面积、建房标准、相邻权利人意见等提交村民代表会议讨论。讨论通过后将讨论结果进行公示，公示时间不少于7个工作日。公示无异议或异议不成立的，连同《农村宅基地和村民自建住房申请表》《农村宅基地建房示意图》《农村宅基地使用承诺书》、家庭户口簿复印件和申请人身份证复印件一起报送乡镇（办事处）审批。未通过的，由会议召集人告知申请人未通过原因。
（四）乡级受理审核。乡镇（办事处）规划建设委员会办公室审批窗口收到村级申请后，乡镇规划建设委员会办公室要及时组织本级农业农村、自然资源、住房和城乡建设管理等相关机构进行实地审查。农业农村机构负责审查申请人是否符合条件，拟用地是否符合宅基地布局要求和面积标准、宅基地和建房申请是否经过村级审核公示等；自然资源机构负责审查是否符合国土空间规划和乡村规划、用途管制要求，涉及占用农用地的，是否办理了农用地转用审批手续等；住房和城乡建设管理机构负责审查地质条件是否符合建房要求等；涉及林业、电力、水利、交通等管理的，乡镇规划建设委员会办公室要及时征求相关机构意见。原则上优先审批使用村庄空闲宅基地，严格控制新增宅基地。对符合条件的，出具联审联批意见《农村宅基地和村民自建住房（规划许可）审批表》。
（五）乡镇政府审批。根据部门联审结果，乡镇人民政府对农村宅基地和村民自建住房申请进行审批，对审核通过的发放《乡村建设规划许可证》和《农村宅基地批准书》。乡镇规划建设委员会办公室要详细绘制宅基地坐标平面位置图，载明宅基地的具体位置、长宽、四至，并标明与永久性参照物的具体距离。对审核没有通过的及时告知村级组织。
（六）县级政府备案。乡镇规划建设委员会要建立宅基地用地建房审批管理台账，有关资料归档留存，并及时将审批情况报县农业农村、自然资源、住房和城乡建设等部门备案。
第十五条 新宅基地的申请审批必须符合“一户一宅”政策，禁止超面积审批宅基地。要围绕中心村规划建设，严禁在搬迁撤并类村新规划宅基地。农户应严格按照批准面积和建房标准建设住宅，禁止未批先建、超面积占用宅基地。在原宅基地上新建、改建、扩建、翻建住房的，本户要承诺保证符合村庄风貌管控、建筑质量安全。经批准易地建造住宅的，应严格按照“建新拆旧”要求，在承诺时间内将原宅基地交还村集体。
第十六条 农村宅基地和村民自建住房自批准之日起，超过1年未动工建设的，根据相关政策规定可以办理延期建设手续，逾期未办理的，原批准手续自动作废，村民如仍需建设的，需重新进行审批。对已批准但只建设房屋地基、围墙或简易房屋等占用宅基地行为，超过2年仍未按村庄规划要求完成施工的，按违章建筑依法查处，并收回宅基地使用权。
第四章 风貌管控
第十七条 村庄规划应延续村庄传统街巷肌理和建筑布局，村民自建住房宜体现当地传统民居风格，弘扬传统建筑文化，将传统建造技艺与建筑新技术、新工艺、新材料相结合，鼓励发展装配式建筑，建设功能现代、风貌乡土、成本经济、结构安全、绿色环保的宜居住房。
第十八条 县住房城乡建设部门要积极与大专院校和规划设计单位对接，结合当地村民安居需求、气候条件、地形特点、传统文化和传统民居风貌等因素，组织编制村民自建住房设计图册，无偿提供给村民使用。乡镇（办事处）要按照村庄规划确定的村庄总体风貌定位，选择适宜的村民自建住房设计图册20套以上，引导村民按照设计图册建设住房。
第五章 建房管理
第十九条 村民要在取得《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》后，向乡镇（办事处）提交施工图纸、施工合同、施工人员信息、质量安全承诺书等资料，乡镇（办事处）要在10个工作日内对资料进行审核，符合条件的方可开工。
村民自建三层以上住房经乡镇（办事处）审查符合开工条件的，要严格执行《中华人民共和国建筑法》《建筑工程质量管理条例》等法律、法规有关规定，纳入工程质量安全监管范围。
第二十条 村民自建住房应当优先选用乡镇（办事处）推荐的村民自建住房设计图册，也可委托具备房屋建筑设计资质的单位或建筑、结构专业的注册设计人员进行设计并出具施工图纸。乡镇（办事处）应聘请相关技术人员为村民自建住房绘制符合设计规范的图纸，提供技术咨询服务。
第二十一条 县住房城乡建设部门要建立建筑工匠培训制度。县住房城乡建设部门要会同乡镇（办事处）组织建筑工匠参加技能和安全生产培训。乡镇（办事处）要建立乡村建筑队伍备案制度。村民自建住房需选择经过培训并在乡镇（办事处）备案的建筑队伍或具备资质的施工单位，同时，签订施工合同，约定质量和安全责任。建设三层以上或有地下室的住房必须选择具备资质的施工单位。
参与村民自建住房的建筑工匠或施工单位应当严格按照施工图纸、施工技术标准和操作规程施工，明确施工现场的负责人、质量员、安全员等主要责任人，对承接的房屋建设质量和施工安全负责。
第二十二条 在建房过程中，建房村民和施工方要选用符合国家和省规定标准的建筑材料、建筑构（配）件和设备。施工单位或建筑工匠应当协助建房村民选用合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备。建房村民要求使用不合格的建筑材料、建筑构（配）件和设备的，施工单位或建筑工匠应当劝阻、拒绝。
第二十三条 同意村民自建住房开工建设的，乡镇（办事处）要在5个工作日内组织相关机构进行现场开工查验，确定建房位置；村民自建住房未经现场开工查验的，不得开工。
第二十四条 乡镇（办事处）要加强对施工现场的监督检查，形成检查记录。实施监督检查时，有权采取下列措施:
（一）要求被检查的建设主体提供有关资料;
（二）进入施工现场进行检查；
（三）发现有影响房屋质量安全的问题时，责令改正。
有关个人和单位应当支持、配合监督检查，不得拒绝或阻碍。施工中发生事故时，乡镇（办事处）要及时向县人民政府及应急管理、农业农村、自然资源、住房城乡建设等有关部门报告。
第二十五条 乡镇（办事处）要明确质量安全专管人员对村民自建住房实施质量和安全监管，也可以委托符合条件的第三方机构实施质量和安全监管。村民确需在原有住房上加层的，要按照新建住房程序进行审批和监管。
第二十六条 村民自建住房完工后，要向乡镇（办事处）申请竣工验收。乡镇（办事处）接到申请后，要在5个工作日内组织村民、施工负责人、技术人员，实地查验村民是否按照批准面积、四至要求、规划要求和质量要求等建设住房。对验收合格的，出具《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》。村民自建住房通过验收后，村民可持《农村宅基地批准书》《乡村建设规划许可证》《农村宅基地和村民自建住房验收意见表》以及其他规定的材料向不动产登记机构申请不动产登记。
第六章 特殊情形宅基地使用权确权登记
第二十七条 符合下列条件之一的，应予以确权登记：
（一）符合分户建房条件未分户，但未经批准另行建房分开居住的，其新建房屋占用的宅基地符合相关规划，经村民集体同意并公告无异议的；
（二）符合分户建房条件未分开居住的，其实际使用的宅基地没有超过分户后建房用地合计面积标准的；
（三）非本村集体成员因地质灾害防治、新农村建设、移民安置等按照政府统一规划和批准使用宅基地的；
（四）1982年《村镇建房用地管理条例》实施前，非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，范围在《村镇建房用地管理条例》实施后至今未扩大的；
（五）1982年《村镇建房用地管理条例》实施起至1999年《土地管理法》修订实施时止，非农业户口居民(含华侨)合法取得的宅基地或因合法取得房屋而占用的宅基地，按照批准面积予以确权登记，超过批准的面积在登记簿和权属证书附记栏中注明；
（六）农村妇女因婚嫁离开原农民集体，取得新家庭宅基地使用权，且注销其原宅基地使用权的；
（七）农民进城落户后，其原合法取得的宅基地。
对于没有权属来源材料的宅基地，应当查明土地历史使用情况和现状，由所在村集体组织对宅基地使用权人、面积、四至范围等进行确认后，公告30天无异议，并出具证明，经乡镇人民政府审核，报县级人民政府审定，属于合法使用的，予以确权登记。
第二十八条 有下列情形之一的，不予以确权登记：
（一）一户多宅的，超出面积标准的宅基地；
（二）空闲的宅基地，年久失修房屋倒塌的宅基地；
（三）农村村民将原有住宅出卖、出租或以其他形式转让的；
（四）户口已迁出不在当地居住的；
（五）城镇居民违反规定购买的宅基地；
（六）年龄未满十八周岁的；
（七）超过宅基地用地标准的。
第七章 盘活利用闲置的宅基地和住宅
第二十九条 在充分尊重村民意愿的前提下，积极稳妥推进闲置宅基地和闲置住宅盘活利用，对闲置宅基地和住宅进行整理，因地制宜盘活利用。把零星分散的闲置宅基地建成游园、花园、果园、菜园，倡导“一宅变四园”；把连片的闲置宅基地建成文化生活广场、村庄景观、文化景观等基础设施；把有利用价值的闲置住宅，开发成乡村史馆、图书室、活动室等村民活动场所。
第三十条 鼓励村集体和农民通过自主经营、合作经营、委托经营等方式利用闲置宅基地和闲置住宅，依法依规发展农家乐、民宿、乡村旅游、养老休闲等产业。
第三十一条 充分挖掘村内荒坑、荒地等闲散土地资源,依法依规做好“一户多宅”的腾退和集中供养五保户等闲置宅基地的收回,村民新增住宅用地应优先利用原有的宅基地、村内存量建设用地、空闲地和未利用地。
第八章 监督管理
第三十二条 建立县级主导、乡镇（办事处）主责、村级主体的农村宅基地和村民自建住房管理机制。县农业农村、自然资源、住房建设、市场监管等部门要根据工作职责，加强对乡镇（办事处）农村宅基地和村民自建住房工作的指导。乡镇（办事处）切实承担起农村宅基地和村民自建住房监管职责，要依法组织开展农村用地建房动态巡查，特别是加强对城乡结合部、公路沿线的日常巡查，及时发现和处置涉及宅基地使用的各类违法违规行为。
第三十三条 乡镇（办事处）综合行政执法机构要及时发现和依法查处村民违法用地、未批先建、违规建房等违法违规行为和宅基地纠纷调查处理工作。严格执行行政执法公示制度、行政执法全过程记录制度、重大行政执法决定法制审核制度，做到严格、规范、公正、文明执法。
在执法过程中出现执法力量不足时，应根据违法类型，上报至有关部门申请联合执法。非法占用耕地建房或者擅自在耕地上建房、取土等，由县自然资源部门配合执法。未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用建设用地建造住宅的，由县农业农村部门配合执法。农户建房的工程质量和施工安全不符合有关法律、法规和规章规定的，由县住房城乡建设部门配合执法。
第三十四条 落实“三到场”要求。乡镇（办事处）要全面落实“三到场”要求：“一到场”就是组织农业农村、自然资源等机构实地核查拟用宅基地，核发《农村宅基地批准书》和《乡村建设规划许可证》；“二到场”就是建房前实地测绘放线，绘制宅基地建房放线图；“三到场”就是竣工后按前期申报面积、建筑外观等指标核查验收建成房屋，确保按要求建设。乡镇（办事处）要加强房屋建设质量安全监管，对没有按图纸建设或没有按合同施工的行为，要立即叫停；对随意加高加层、破坏承重结构的行为，要及时纠正。
第三十五条 村级组织在乡镇（办事处）的指导下，制定完善本村宅基地民主管理办法，依法管好宅基地。村级组织要加强日常巡查，建立村级协管员制度，及时发现并制止宅基地和建房活动的各类违法违规行为，对不听劝阻、拒不改正的及时向乡镇（办事处）报告。在申请审批过程中，村级组织负责初步审核并全程参与落实“三到场”要求。重点参与乡镇政府组织的现场开工查验，实地丈量批放宅基地、确定房屋位置。村民建房完工后，参与乡镇政府组织的验收环节，实地检查村民是否按照批准面积、四至等要求使用宅基地，是否按照批准面积和规划要求建设住房。村级组织应当将宅基地和住房建设管理内容纳入村规民约，引导村民遵守村规民约、依法依规用地建房。
第三十六条 建房村民和设计、施工、材料供应单位或个人依法对住房建设工程的质量和施工安全承担相应法律责任。
第三十七条 乡镇（办事处）及其有关行政管理机构要依法履行职责，严格按照法定程序办理农村宅基地和村民自建住房相关手续，不得违规收取费用；对在农村宅基地和村民自建住房审批、监管、执法过程中玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊、收受贿赂、侵害村民合法权益的，依法予以处理。
第九章 宅基地争议与信访问题的处理
第三十八条 《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定：土地所有权和使用权争议，由当事人协商解决;协商不成的，由人民政府处理。单位之间的争议，由县级以上人民政府处理;个人之间、个人与单位之间的争议，由乡级人民政府或县级以上人民政府处理。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。
宅基地的所有权和使用权争议依照《中华人民共和国土地管理法》第十四条规定的程序进行解决。
第三十九条 农村宅基地和村民自建住房管理工作中信访问题的处理。
（一）对因农村村民是否具备用地条件，用地申请是否进行村组公示，违法违规占用村集体建设用地以及因宅基地审批、执法监管过程中引发的信访问题，由乡镇（办事处）人民政府进行调解处理；
（二）对违法违规占用耕地、并将农用地改为建设用地实施建设以及办理不动产登记（宅基地证）过程中引发的信访问题，由县自然资源主管部门进行调解处理；
（三）对村民因建筑标准、建筑风貌等与邻里或因村民与施工队建设质量及安全等引发的信访问题，由县住房和城乡建设主管部门进行调解处理。
第四十条 县农业农村局、自然资源局、住房和城乡建设局、市场监管局等相关部门应当根据职能权限指导乡镇（办事处）人民政府做好涉宅基地纠纷的处理工作。各乡镇（办事处）人民政府要整合信访、司法、农业服务中心、村镇建设中心等部门，做好宅基地纠纷的调处和隐患排查工作，从维护农村社会大局稳定的高度，高效处置。
第十章 附则
第四十一条 县政府将农村宅基地和村民自建住房管理工作经费纳入县级财政预算，保障工作顺利开展。
第四十二条 《农村宅基地批准书》由县农业农村部门统一印制，《乡村建设规划许可证》由县自然资源部门统一印制。
第四十三条 本细则施行过程中，法律、法规、规则另有规定的，从其规定。
第四十四条 本细则自发布之日起试行。
附件：1.农村宅基地和村民自建住房申请表.docx